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Cedolare secca per gli affitti: quando si utilizza e come si calcola

Il regime fiscale, alternativo a quello ordinario, sostituisce imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef

Sono tanti i proprietari di immobili non abitati che decidono di ricorrere all'affitto per ottenere un’entrata fissa mensile. Nel momento in cui occorre stipulare il contratto di locazione abitativa, il locatore può scegliere se adottare un regime fiscale ordinario composto da imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef, oppure quello della cedolare secca che sostituisce tutte queste imposte. 

Quando utilizzare la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva in quanto sostituisce alcune delle imposte che solitamente la locazione di un immobile per uso abitativo genera come l'Irpef e l'imposta di registro. La cedolare secca, inoltre, sostituisce l'imposta di registro che si andrebbe a pagare all'atto della registrazione del contratto di locazione e che si misura nell'aliquota del 2% del canone di locazione annuo.

Il regime fiscale alternativo può essere utilizzato dal proprietario o da chi ne ha l’usufrutto solo su immobili che non sono destinati ad attività imprenditoriali. Questo vuol dire che il contratto con cedolare secca deve essere rivolto a persone fisiche e non alle imprese perché l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo.

L'edificio che si affitta deve rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11, ad eccezione dell’A/10 che riguarda gli uffici e gli studi privati, e vale anche per le cosiddette pertinenze all’abitazione come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto. Invece, per i contratti stipulati nel 2019 la cedolare secca è stata applicata anche agli immobili di tipo strumentale, appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri (in questo caso l’aliquota è stata del 21%).

La decisione di applicare la cedolare secca va comunicata nel momento della registrazione del contratto e in caso di proroga si deve riconfermare l’imposta semplifica anche all’Agenzia delle Entrate. Va anche ricordato che può essere scelta anche dopo la stipula del contratto: in questo caso non si avranno i rimborsi delle imposte già versate. Inoltre, il canone d’affitto sarà fisso e non verrà interessato da nessun adeguamento, compreso quello dell’Istat.

Come si calcola la cedolare secca?

La cedolare secca si calcola sempre sul 100% del canone annuale. La tassazione rimane comunque inferiore rispetto a quella ordinaria. Il calcolo ha uno schema fisso:

  • L’aliquota è del 10% su quei contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia, nei comuni classificati come ad alta densità (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e in quelli confinanti
  • L’aliquota è sempre del 10% sui contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d’emergenza perché colpiti da calamità naturali
  • È ugualmente pari al 10% sui contratti d’affitto per gli studenti universitari
  • Il 10% è valido anche per gli affitti transitori
  • L’aliquota sale al 21% quando la casa è affittata a mercato libero

Come va versata la cedolare secca?

Esistono due modalità:

  • Acconto: nel primo anno non si deve versare nulla perché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente, la cedolare secca corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente
  • Saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento o entro il 31 luglio, con una maggiorazione dello 0,40%. L’importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24, scegliendo tra:

  • Unica soluzione: entro il 30 novembre se l’importo da pagare è inferiore a 257,20 euro
  • Rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre.

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